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Aufklärungspflicht des Immobilienbesitzers bei Mängeln

Bau- und Architektenrecht , ,

13.09.2018 – OLG Braunschweig 9 U 51/17

Die Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Immobilie umfasst insbesondere schwerwiegende Mängel. Über solche muss der Verkäufer den Käufer auch ungefragt informieren. Bei Verstoß gegen diese Aufklärungspflicht kann der Käufer auch bei einem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein schwerwiegender Mangel liegt beispielsweise bei Holzwurmbefall eines Fachwerkhauses vor.

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Meinungsaustausch Voraussetzung für Verjährungshemmung

Bau- und Architektenrecht , ,

20.07.2018 LG Karlsruhe – 6 O 320/17

Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen wird durch Verhandlungen zwischen den Vertragspartnern in der Regel gehemmt. Voraussetzung für Verhandlungen ist ein Meinungsaustausch und nicht lediglich die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen und Mitteilung der Klärungsbedürftigkeit der Bevollmächtigung.

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Schadenersatz bei falscher Schätzung des Architekten

Bau- und Architektenrecht , ,

22.03.2018 OLG Schleswig – 7 U 48/16

Erstellt ein Architekt nach mehrfacher Besichtigung des Objekts eine Kostenaufstellung der auszuführenden Maßnahmen und kann die Maßnahme später nicht zu diesen geschätzten Kosten durchgeführt werden, kann der Architekt für Fehler bei der Ermittlung von Baukosten haften. Voraussetzung hierfür sind die Vereinbarung eines konkreten Ausbaustandards, die Nichteinhaltung eines Toleranzsbereichs, ein ursächlicher und konkreter Schaden des Bauherrn sowie ein Verschulden des Architekten unter Berücksichtigung eines möglichen Mitverschuldens des Bauherrn.

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Keine fiktiven Schadenersatzkosten mehr

Bau- und Architektenrecht , ,

22.02.2018 BGH – VII ZR 46/17

Für Ansprüche aus Verträgen ab dem 01.01.2002 ist eine fiktive Berechnung des Schadenersatzes nicht mehr zulässig. Das Bestehen eines Mangels wird nicht mehr mit dem Bestehen eines Schadens  gleichgesetzt. Es besteht erst einmal „nur“ eine defizitäre Leistung des Werkunternehmers. Erst wenn ein Auftraggeber Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, entsteht ihm in dieser Höhe ein Vermögensschaden. Bestehende Alternativen zur fiktiven Schadenshöhe sind z.B. die Darlegung der Vermögensbilanz des Bestellers (Differenz zwischen hypothetischem Wert ohne Mangel und Wert mit Mangel, z.B. erzielter Kaufpreis mit Mangel) oder die durch den Mangel eingetretene Störung des Äquivalenzverhältnisses (vereinbarter Stundenlohn). Will der Auftraggeber den Mangel tatsächlich beseitigen lassen, ist eine Vorschussklage nunmehr auch gegen Architekten möglich.

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Keine einseitige Veränderung an der Grundstücksgrenze

Bau- und Architektenrecht , ,

20.10.2017 BGH – V 42/17

Eine nur von einem Nachbarn vorgenommene optische Veränderung einer gemeinsamen Grenzbebauung (z.B. Zaun) ohne Zustimmung des anderen ist unzulässig. Ein bereits vorhandener Grenzzaun, welcher im gegenseitigen Einvernehmen errichtet wurde, darf auch nicht durch die Errichtung eines weiteren und größeren Zauns dahinter auf dem Grundstück des den weiteren Zaun errichtenden Nachbarn optisch und in seiner räumlichen Wirkung verändert werden.

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Wirksamkeit einer Vertragsstrafe

Bau- und Architektenrecht ,

31.08.2017 BGH  VII ZR 308/16

An die Wirksamkeit einer rechtskonform vereinbarten Vertragsstrafe sind hohe Anforderungen zu stellen. Der Vertragspartner wird regelmäßig unangemessen benachteiligt, wenn die Höhe der Vertragsstrafe unangemessen hoch im Verhältnis zu der Schwere des Verstoßes gegen eine Vereinbarung und den Folgen für den Vertragspartner ist. Schwierig sind grundsätzlich pauschalisierte Vertragsstrafen, welche nicht zwischen Art und Schwere des Verstoßes sowie dessen Dauer unterscheiden. Es empfiehlt sich entweder eine solche Unterscheidung vorzunehmen oder die Höhe der Vertragsstrafe so festzulegen, dass sie auch bei dem geringstmöglichen Verstoß noch angemessen erscheint.

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Keine Entschädigung bei Baustopp durch außergewöhnliche Witterungsverhältnisse

Bau- und Architektenrecht , ,

20.04.2017 BGH VII ZR 194/13

Der Auftraggeber muss keine Entschädigung an die Baufirma zahlen, wenn es durch extremes Wetter zu einem Baustopp kommt. Dieser kann eine Einwirkung von Frost, Schnee und Eis auf die Baustelle faktisch nicht oder nicht mit dem Einsatz wirtschaftlich vernünftiger Mittel verhindern. Die Voraussetzung einer Entschädigungsleistung, das Unterlassen einer Mitwirkungshandlung durch den Auftraggeber, die bei der Herstellung des beauftragten Werkes erforderlich ist und der Auftragnehmer hierdurch in Verzug gerät, liegen in einem solchen Fall nicht vor. Es besteht seitens des Auftraggebers keine Obliegenheit zur Abwehr von außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen, mit denen nicht zu rechnen war.

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Gewährleistung erst nach Abnahme

Bau- und Architektenrecht ,

19.01.2017 BGH VII ZR 301/13

Grundsätzlich entstehen Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers erst nach der Abnahme des Werkes. Etwas anderes kann beispielsweise gelten, wenn die Abnahme aufgrund von Mängeln verweigert wird oder der Auftraggeber keine vertragsgerechte Leistung mehr verlangen kann oder möchte und daher ein Abrechnungsverhältnis vorliegt. Das ist beispielsweise der Fall wenn der Auftraggeber eine Minderung des Zahlungsanspruchs erreichen will. Macht der Auftraggeber hingegen die Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Selbstvornahme geltend liegt darin kein Verzicht auf eine ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages, wenn er noch gewillt ist mit dem Unternehmer zusammen zu arbeiten. Anderenfalls scheiden Erfüllungsansprüche aus und das Vertragsverhältnis wandelt sich in ein Abrechnungsverhältnis.

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